Wechseln Bestandsimmobilien den Besitzer, können gesetzlich vorgeschriebene Sanierungsmaßnahmen fällig werden. Sind Sie auch davon betroffen?
Sie haben sich dazu entschieden, in ein eigenes Haus zu ziehen? Dann haben Sie die Wahl zwischen einer Bestandsimmobilie oder einem kompletten Hausneubau. Auf den ersten Blick erscheint eine Bestandsimmobilie als die günstigere Alternative. Aber ist sie das wirklich? Denn unter Umständen besteht für Bestandsimmobilien eine Sanierungspflicht. So kämen zu den eventuell erforderlichen Umbauarbeiten auch noch teils enorme Kosten für die vorgeschriebenen Sanierungsmaßnahmen auf Sie zu.
Damit Sie sich einen besseren Überblick über die anfallenden Kosten verschaffen können, erhalten Sie in diesem Ratgeber Informationen, welche Sanierungen gesetzlich vorgeschrieben sind.
Umfang der Sanierungspflicht
Das Gebäudeenergiegesetz verfolgt den Zweck eines möglichst sparsamen Einsatzes von Energie in Gebäuden. Dies schließt auch die zunehmende Nutzung erneuerbarer Energien zur Erzeugung von Wärme, Kälte und Strom ein. Hieraus ergibt sich die Sanierungspflicht:
- Dämmen von Dach oder Dachboden
- Dämmen von Rohrleitungen
- Austausch der alten Heizung
💡TIPP: Ob die im folgenden beschriebenen Sanierungspflichten tatsächlich umzusetzen sind, lässt sich aus dem Energieausweis herleiten. Sie erhalten Tipps zum Lesen von Energieausweisen auf verbraucherzentrale.de.
Dach oder Dachboden dämmen
Wird ein Bestandsgebäude mindestens vier Monate im Jahr auf mindestens 19 Grad beheizt und genügen die obersten Geschossdecken nicht den Anforderungen an den Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2: 2013-02, greift der § 47 des Gebäudeenergiegesetz (GEG).
Zulässiger Wärmeverlust
Dieser verpflichtet Eigentümer von Gebäuden (egal, ob aus Kauf, Erbe oder Schenkung), die oberste Geschossdecke oder das Dach zu dämmen. Dabei ist es wichtig, dass der Wärmedurchgangskoeffizient 0,24 Watt pro Quadratmeter und Kelvin nicht überschreitet.
Der Wärmedurchgangskoeffizient (U-Wert) ist die Maßeinheit zur Ermittlung des Wärmeverlustes eines Bauteils. Er gibt also an, wie viel Wärme ein Bauteil in einer Stunde auf einer Fläche von einem Quadratmeter verliert, wenn der Temperaturunterschied zwischen Außenluft und Innenluft einen Grad beträgt.
Anforderungen an die Dämmung
Da bei Dämmung in den Deckenzwischenräumen die Dämmschichtdicke technisch begrenzt ist, gilt hier ein Bemessungswert der Wärmeleitfähigkeit von 0,035 Watt pro Meter und Kelvin (Wärmeleitgruppe 035). Für den Einsatz von Dämmmaterialien aus nachwachsenden Rohstoffen oder bei in Hohlräume eingeblasenen Dämmmaterialien ist ein Bemessungswert für die Wärmeleitfähigkeit von 0,045 Watt pro Meter und Kelvin (Wärmeleitgruppe 045) einzuhalten.
💡TIPP: Für beide Fälle finden Sie beispielsweise auf holzland.de Dämmung. Hier erhalten Sie zudem weiterführende Informationen zum Thema Dämmung.
Die Wärmeleitfähigkeit gibt an, welche Wärmemenge in einer Stunde durch einen Quadratmeter eines einen Meter dicken Materials bei einem Temperaturunterschied von einem Grad übertragen wird (W/(m•K)). Je geringer die Wärmeleitfähigkeit, desto besser sind die Dämmeigenschaften eines Materials.
Rohrleitungen dämmen
Befinden sich nicht gedämmte Heizungsrohre und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen wie etwa dem Keller, sind diese gemäß § 71 des Gebäudeenergiegesetz (GEG) nachträglich zu dämmen, soweit diese zugänglich sind. Wie dick die Dämmung sein muss, hängt maßgeblich vom Innendurchmesser der Rohre und der Leitfähigkeit des Dämmstoffes ab:
| Innendurchmesser Rohr | Wärmeleitfähigkeit Dammstoff | Mindestdicke Dämmschicht |
|---|---|---|
| 22 mm | 0,035 W/(m•K) | 20 mm |
| > 22mm bis 35 mm | 0,035 W/(m•K) | 30 mm |
| > 35 mm bis 100 mm | 0,035 W/(m•K) | entspricht dem Innendurchmesser |
| > 100 mm | 0,035 W/(m•K) | 100 mm |
Alte Heizung austauschen
Das Gebäudeenergiegesetz grenzt die Nutzung von Heizkesseln, die mit einem flüssigen oder gasförmigen Brennstoff beschickt werden, stark ein. Die genauen Regelungen dazu finden sich im § 72 GEG. Danach dürfen solche Heizkessel, die vor dem 01.01.1991 eingebaut oder aufgestellt worden sind, nicht mehr betrieben werden. Heizkessel, die danach eingebaut oder errichtet worden sind, dürfen nach Ablauf von 30 Jahren nach Einbau oder Aufstellung nicht mehr betrieben werden. Solche Heizkessel sind fristgerecht auszutauschen.
Ausgenommen von dieser Regelung sind
- Niedertemperatur-Heizkessel und Brennwertkessel
- heizungstechnische Anlagen, deren Nennleistung weniger als 4 Kilowatt oder mehr als 400 Kilowatt beträgt
💡TIPP: Der Staat bietet eine Förderung für die Heizungsoptimierung an. Sie finden nähere Informationen zur Förderung auf bafa.de.
Ab dem 01.01.2026 ist zudem der Einbau oder die Aufstellung von Heizkesseln, die mit Heizöl oder festen fossilen Brennstoffen (wie beispielsweise Braunkohle) beschickt werden, nur dann erlaubt, wenn ein Teil des Energiebedarfs durch erneuerbare Energien gedeckt wird.
Förderungsmöglichkeiten für den Austausch der Heizungsanlage
Frist zur Erfüllung der Sanierungspflichten nach dem GEG
Innerhalb von zwei Jahren ab Eigentumsübergang nach dem 01.02.2002 muss die erforderliche Nachrüstung erfolgen. Für ein 2021 erworbenes Gebäude bedeutet dies, dass die Pflicht zur Nachrüstung im Jahr 2023 erfüllt sein muss.
Kommen Sie den Pflichten, die sich aus den §§ 47 und 72 des Gebäudeenergiegesetzes ergeben, nicht oder nicht fristgerecht nach, droht ein Bußgeld von bis zu 50.000 Euro.
Ausnahmen von der Sanierungspflicht
Grundsätzlich gilt die Sanierungspflicht für alle, die Ihre Immobilie erst ab dem 01.02.2002 bewohnen. Aber das Gebäudeenergiegesetz hält einige Ausnahmen von der Sanierungspflicht bereit:
💡 Das Gesetz greift nicht für Immobilien mit Denkmalschutz, sodass auch hier keine Sanierungspflicht besteht.
💡 Stellt sich heraus, dass die erforderlichen Maßnahmen unwirtschaftlich sind, müssen Sie nicht ausgeführt werden.
💡 Immobilien mit einer Wohnfläche von maximal 50 Quadratmetern sind großteils von den Sanierungspflichten befreit.